Финансовые инвестиции - образовательный центр

информационный портал об инвестициях и инвестиционных инструментах

Выгодная ипотека – миф или реальность?

«…обыкновенные люди... в общем, напоминают прежних... квартирный вопрос только испортил их...»

М.А. Булгаков "Мастер и Маргарита"

Так или иначе «квартирный вопрос» испортил практически каждого. С необходимостью покупки квартиры или дома сталкивается каждый. И даже если у Вас уже есть недвижимость, рано или поздно Вы захотите улучшить свои жилищные условия. В общем, причин, которые заставят Вас пойти на такой шаг, может быть масса.

Вариантов решения «квартирного вопроса» не так уж и много – необходимую сумму нужно либо собрать, либо взять ипотечный кредит. Поскольку стоимость недвижимости, как правило, высока, оба этих варианта предполагают привлечение значительных средств.

В этой статье мы рассмотрим вариант покупки недвижимости в кредит и попытаемся ответить на вопрос, существует ли выгодная ипотека?

Однако в первую очередь нам надо разобраться в некоторых нюансах ипотеки, о чем можно прочитать в статье «Ипотека – особенности, условия, расчет».

Как Вы уже узнали, погашение ипотеки может осуществляться по двум схемам: убывающими платежами и аннуитетом. Последняя представляет собой равные платежи и является наиболее распространенной на практике, о причинах чего я расскажу несколько позднее.

Как и любой другой кредит, ипотека является не бесплатной, поскольку заемщику придется выплачивать проценты. Это, в свою очередь, приводит к тому, что квартира или дом, в конечном счете, обойдутся несколько дороже. Насколько именно «дороже» удобно рассмотреть на примере.

Допустим, Вы приняли решение взять так называемую «выгодную ипотеку» на следующих условиях: сумма кредита 100000 у.е., процентная ставка 12% годовых. Для того чтобы составить представление о влиянии продолжительности срока кредитования и схемы погашения мы рассмотрим несколько вариантов срока кредитования в 5, 10, 15 и 20 лет для обеих схем погашения.

С графиками платежей при схеме погашения убывающими платежами можно ознакомиться по ссылкам:

- график погашения для 5-ти лет;

- график погашения для 10-ти лет;

- график погашения для 15-ти лет;

- график погашения для 20-ти лет.

(С методикой расчета и составления графика платежей можно ознакомиться в статье «Схема погашения убывающими платежами»)

Как можно видеть из приведенных выше графиков погашения удорожание при сроках кредитования в 5, 10, 15 и 20 лет составит 30500, 60500, 90500 и 120500 у.е. соответственно. Следует отметить, что удорожание ипотеки по этой схеме происходит по линейной зависимости прямо пропорционально периоду кредитования. Другими словами, чем дольше период кредитования, тем дороже Вам обойдется квартира. При этом размер отдельных платежей уменьшается пропорционально росту продолжительности кредитования также по линейной зависимости.

Различные варианты графиков погашения аннуитетом представлены по следующим ссылкам:

- для 5-ти лет;

- для 10-ти лет;

- для 15-ти лет;

- для 20-ти лет.

(С методикой расчета и составления графика платежей можно ознакомиться в статье «Схема погашения аннуитетом»)

Как можно видеть из приведенных выше графиков погашения, удорожание при аннуитете для 5-ти, 10-ти, 15-ти и 20-ти лет составит 33466,79, 72165,08, 116029,63 и 164257,78 у.е. соответственно.

В силу своей математической природы аннуитет обладает тремя особенностями, которые являются чрезвычайно важными.

1. Удорожание ипотеки при погашении аннуитетом выражается степенной зависимостью. Проще говоря, удорожание идет более высокими темпами, чем рост продолжительности срока кредитования. Это можно легко увидеть на графике.

удорожание ипотеки при схеме погашения аннуитетом

Рис. 1. Удорожание ипотеки при схеме погашения аннуитетом

2. С увеличение продолжительности срока кредитования снижения размера платежа при аннуитете происходит более низкими темпами, чем рост продолжительности периода кредитования. В этом можно легко убедиться, посмотрев график. На нем представлены размеры платежа по условиям нашего примера для сроков погашения от 1 года до 20 лет.

график снижения размера платежа при увеличении периода кредитования по схеме погашения аннуитетом

Рис. 2. График снижения размера платежа при увеличении периода кредитования по схеме погашения аннуитетом

Как мы можем видеть, размеры платежа при аннуитете, при прочих равных условиях, для сроков погашения 15 и 20 лет практически не отличаются. То есть в нашем примере платеж при погашении за 15 лет составляет 1200,17 у.е., а при 20 годах 1101,09 у.е. По сути, срок кредитования увеличивается на 33,33% (с 15 до 20 лет), а платеж снижается всего на 8,26% ((1200,17-1101,09)/1200,17*100%).

3. В силу того, что размер всех платежей при аннуитете одинаковый, погашение остатка задолженности в начале периода кредитования происходит гораздо медленнее, чем в конце. Для наглядности рассмотрим эту ситуацию на графике.

снижение остатка задолженности при схеме погашения аннуитетом и периодом кредитования 10 лет

Рис. 3. Снижение остатка задолженности при схеме погашения аннуитетом и периодом кредитования 10 лет

После первых 5-ти лет погашения остаток задолженности составит 64497,42 у.е., хотя при схеме погашения убывающими платежами эта сумма составляет 50000 у.е.

При этом с ростом продолжительности периода кредитования эта диспропорция только растет. Давайте рассмотрим динамику остатка задолженности для периода кредитования 20 лет.

снижение остатка задолженности при схеме погашения аннуитетом и периодом кредитования 20 лет

Рис. 4. Снижение остатка задолженности при схеме погашения аннуитетом и периодом кредитования 20 лет

По прошествии первых 5-ти лет остаток задолженности при схеме погашения убывающими платежами составит 75000 у.е., а при аннуитете 91744,02 у.е. Это означает, что в случае аннуитета по прошествии 25% периода кредитования заемщик вернет всего лишь 8,26% от основной суммы кредита. Далее диспропорция будет только нарастать, и по прошествии 10 лет остаток задолженности при схеме погашения убывающими платежами составит 50000 у.е., а при аннуитета 76745,4 у.е. Фактически по прошествии половины периода кредитования будет возвращено только 23,25% от основной суммы кредита!

Эти особенности аннуитета ставят под большое сомнение целесообразность брать ипотеку с такой схемой погашения на срок более 10 лет!

Давайте сравним полученные результаты, которые представлены в таблице.

Итак, размер переплаты существенно возрастает с увеличением продолжительности периода кредитования, что, впрочем, вполне логично. Стоит также отметить, что аннуитет в любом случае обойдется заемщику дороже. Причем относительное удорожание аннуитета возрастает значительно быстрее, чем увеличивается период кредитования. Например, при периоде кредитования в 10 лет аннуитет, при прочих равных условиях, обойдется заемщику на 11,67% дороже, чем схема погашения убывающими платежами. При увеличении периода кредитования в 2 раза до 20 лет, аннуитет будет дороже уже на 43,76%!

Существует ли выгодная ипотека?

Проанализировав результаты расчетов, мы можем попытаться ответить на этот вопрос. Однако для этого надо определиться, с какой целью приобретается недвижимость. Варианта может быть два:

А) с инвестиционной целью;

Б) для непосредственного проживания.

Осуществление инвестиций в недвижимость достаточно рискованное и затратное занятие, примером чему может служить ипотечный кризис в США 2008 года. Более того, осуществление этих инвестиций за счет ипотеки, то есть с использованием левереджа, значительно усиливает риски и снижает потенциальную доходность инвестиций, поскольку за обслуживание ипотеки необходимо выплачивать проценты, которые являются дополнительными расходами. Полностью избежать этих рисков также невозможно, однако их можно существенно снизить, если Вы будете придерживаться следующих рекомендаций.

1. Не используйте для покупки более 50% заемных средств. Например, если недвижимость стоит 100000 у.е., то при ее покупке не рекомендуется брать ипотеку более чем на 50000 у.е. Это поможет снизить размер обязательств по процентам и уменьшить риски, связанные с резким падением стоимости недвижимости.

2. Не рекомендуется брать кредит на срок больший, чем 7-8 лет. В противном случае проценты по ипотеке, скорее всего «съедят» весь потенциальный доход. Плюс немаловажную роль играет и фактор неопределенности, значимость которого возрастает прямо пропорционально продолжительности периода кредитования.

3. Не использовать схему погашения аннуитетом, поскольку она, при прочих равных обстоятельствах, предполагает большие расходы, что дополнительно снизит доходность инвестиций.

Если Вы, например, приобретаете квартиру для непосредственного проживания, то следует по возможности придерживаться следующих рекомендаций.

1. Постарайтесь профинансировать как минимум 20-30% стоимости недвижимости за счет собственных средств. Причем чем больше Вы сможете оплатить за счет собственных средств, тем лучше.

2. Не старайтесь взять большую сумму за счет увеличения периода кредитования. Ваши доходы должны позволять безболезненно погасить кредит в течение 10-12 лет.

3. По возможности не используйте схему погашения аннуитетом. Хоть она и предлагает меньший платеж в начале периода кредитования, банк, в конечном счете, возьмет свое, а «выгодная ипотека» обойдется Вам дороже.

Подведем итоги

Итак, на наш вопрос «Существует ли выгодная ипотека?» можно ответить вполне однозначно и определенно – НЕТ! В некоторые периоды экономического цикла инвестиции в недвижимость могут быть достаточно прибыльными, но, за такими периодами всегда следуют периоды длительного застоя, когда цены либо медленно снижаются, либо практически не растут. Поэтому заработать на купле-продаже недвижимости в среднесрочной перспективе (3-5 лет) возможно, но в длительной перспективе (более 10 лет) успех таких инвестиций сомнителен.

При покупке недвижимости с целью непосредственного проживания ипотека не может быть выгодной по определению. Однако если у Вас единственной альтернативой решения квартирного вопроса является аренда, то ипотека, при условии соблюдения изложенных выше рекомендаций, является неплохим вариантом.

© Смирнов Юрий Алексеевич

ABC-анализ

20.09.2017
Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

ABC-анализ является методикой категоризации товарно-материальных запасов или дебиторов, основывающейся на принципе Парето, которая позволяет выделить наиболее существенные позиции номенклатуры или ключевых дебиторов ... читать дальше

Стратегии финансирования оборотных средств

13.09.2017
Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

Выбор стратегии финансирования оборотных средств строится на компромиссе между и риском рентабельностью, от которого будет зависеть пропорция, в которой будут использованы долгосрочные и краткосрочные источники финансирования потребности в чистом оборотном капитале ... читать дальше

Бюджет денежных средств

06.09.2017
Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

Бюджет денежных средств представляет собой постатейную детализацию источников поступления и направлений расходования денежных средств, назначением которого является выявление кассовых разрывов и определение способов их устранения ... читать дальше

Система точно в срок - JIT

30.08.2017
Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

Система управления производством и запасами «точно в срок» (англ. Just in Time, JIT) преследует цель снижения расходов, связанных с поддержанием товарно-материальных запасов, и уменьшения потребности в оборотном капитале ... читать дальше

Теория налоговых предпочтений

23.08.2017
Финансовый менеджмент / Дивидендная политика

Теория налоговых предпочтений утверждает, что некоторые инвесторы предпочитают получение дохода от прироста капитала доходу от дивидендов, поэтому готовы заплатить больше за акции компаний, которые выплачивают низкие дивиденды ... читать дальше

Теория синицы в руках

20.08.2017
Финансовый менеджмент / Дивидендная политика

Теория синицы в руках Гордона-Линтнера утверждает, что инвесторы предпочитают доход от выплаты дивидендов, доходу от прироста капитала, то есть дивидендная политика оказывает влияние на поведение инвесторов ... читать дальше

Теория иррелевантности дивидендов

10.08.2017
Финансовый менеджмент / Дивидендная политика

Теория иррелевантности дивидендов Модильяни-Миллера была впервые предложена авторами в 1961 году. Авторы теории пришли к выводу, что дивидендная политика компании не оказывает влияния ни на рыночную стоимость ... читать дальше

Подход к структуре капитала на основе чистой операционной прибыли

05.08.2017
Финансовый менеджмент / Структура капитала

Подход к структуре капитала на основе чистой операционной прибыли основывается на предположении о том, что рыночная стоимость компании и средневзвешенная стоимость капитала не зависят от уровня используемого финансового рычага ... читать дальше

Вертикальный анализ

26.07.2017
Финансовый менеджмент / Анализ финансовой отчетности

Методика проведения вертикального анализа, известного также анализ как масштаба, предполагает отображение данных финансовой отчетности не в денежном выражении, а в процентах от базового показателя ... читать дальше