Финансовые инвестиции - образовательный центр

информационный портал об инвестициях и инвестиционных инструментах

Выгодная ипотека – миф или реальность?

«…обыкновенные люди... в общем, напоминают прежних... квартирный вопрос только испортил их...»

М.А. Булгаков "Мастер и Маргарита"

Так или иначе «квартирный вопрос» испортил практически каждого. С необходимостью покупки квартиры или дома сталкивается каждый. И даже если у Вас уже есть недвижимость, рано или поздно Вы захотите улучшить свои жилищные условия. В общем, причин, которые заставят Вас пойти на такой шаг, может быть масса.

Вариантов решения «квартирного вопроса» не так уж и много – необходимую сумму нужно либо собрать, либо взять ипотечный кредит. Поскольку стоимость недвижимости, как правило, высока, оба этих варианта предполагают привлечение значительных средств.

В этой статье мы рассмотрим вариант покупки недвижимости в кредит и попытаемся ответить на вопрос, существует ли выгодная ипотека?

Однако в первую очередь нам надо разобраться в некоторых нюансах ипотеки, о чем можно прочитать в статье «Ипотека – особенности, условия, расчет».

Как Вы уже узнали, погашение ипотеки может осуществляться по двум схемам: убывающими платежами и аннуитетом. Последняя представляет собой равные платежи и является наиболее распространенной на практике, о причинах чего я расскажу несколько позднее.

Как и любой другой кредит, ипотека является не бесплатной, поскольку заемщику придется выплачивать проценты. Это, в свою очередь, приводит к тому, что квартира или дом, в конечном счете, обойдутся несколько дороже. Насколько именно «дороже» удобно рассмотреть на примере.

Допустим, Вы приняли решение взять так называемую «выгодную ипотеку» на следующих условиях: сумма кредита 100000 у.е., процентная ставка 12% годовых. Для того чтобы составить представление о влиянии продолжительности срока кредитования и схемы погашения мы рассмотрим несколько вариантов срока кредитования в 5, 10, 15 и 20 лет для обеих схем погашения.

С графиками платежей при схеме погашения убывающими платежами можно ознакомиться по ссылкам:

- график погашения для 5-ти лет;

- график погашения для 10-ти лет;

- график погашения для 15-ти лет;

- график погашения для 20-ти лет.

(С методикой расчета и составления графика платежей можно ознакомиться в статье «Схема погашения убывающими платежами»)

Как можно видеть из приведенных выше графиков погашения удорожание при сроках кредитования в 5, 10, 15 и 20 лет составит 30500, 60500, 90500 и 120500 у.е. соответственно. Следует отметить, что удорожание ипотеки по этой схеме происходит по линейной зависимости прямо пропорционально периоду кредитования. Другими словами, чем дольше период кредитования, тем дороже Вам обойдется квартира. При этом размер отдельных платежей уменьшается пропорционально росту продолжительности кредитования также по линейной зависимости.

Различные варианты графиков погашения аннуитетом представлены по следующим ссылкам:

- для 5-ти лет;

- для 10-ти лет;

- для 15-ти лет;

- для 20-ти лет.

(С методикой расчета и составления графика платежей можно ознакомиться в статье «Схема погашения аннуитетом»)

Как можно видеть из приведенных выше графиков погашения, удорожание при аннуитете для 5-ти, 10-ти, 15-ти и 20-ти лет составит 33466,79, 72165,08, 116029,63 и 164257,78 у.е. соответственно.

В силу своей математической природы аннуитет обладает тремя особенностями, которые являются чрезвычайно важными.

1. Удорожание ипотеки при погашении аннуитетом выражается степенной зависимостью. Проще говоря, удорожание идет более высокими темпами, чем рост продолжительности срока кредитования. Это можно легко увидеть на графике.

удорожание ипотеки при схеме погашения аннуитетом

Рис. 1. Удорожание ипотеки при схеме погашения аннуитетом

2. С увеличение продолжительности срока кредитования снижения размера платежа при аннуитете происходит более низкими темпами, чем рост продолжительности периода кредитования. В этом можно легко убедиться, посмотрев график. На нем представлены размеры платежа по условиям нашего примера для сроков погашения от 1 года до 20 лет.

график снижения размера платежа при увеличении периода кредитования по схеме погашения аннуитетом

Рис. 2. График снижения размера платежа при увеличении периода кредитования по схеме погашения аннуитетом

Как мы можем видеть, размеры платежа при аннуитете, при прочих равных условиях, для сроков погашения 15 и 20 лет практически не отличаются. То есть в нашем примере платеж при погашении за 15 лет составляет 1200,17 у.е., а при 20 годах 1101,09 у.е. По сути, срок кредитования увеличивается на 33,33% (с 15 до 20 лет), а платеж снижается всего на 8,26% ((1200,17-1101,09)/1200,17*100%).

3. В силу того, что размер всех платежей при аннуитете одинаковый, погашение остатка задолженности в начале периода кредитования происходит гораздо медленнее, чем в конце. Для наглядности рассмотрим эту ситуацию на графике.

снижение остатка задолженности при схеме погашения аннуитетом и периодом кредитования 10 лет

Рис. 3. Снижение остатка задолженности при схеме погашения аннуитетом и периодом кредитования 10 лет

После первых 5-ти лет погашения остаток задолженности составит 64497,42 у.е., хотя при схеме погашения убывающими платежами эта сумма составляет 50000 у.е.

При этом с ростом продолжительности периода кредитования эта диспропорция только растет. Давайте рассмотрим динамику остатка задолженности для периода кредитования 20 лет.

снижение остатка задолженности при схеме погашения аннуитетом и периодом кредитования 20 лет

Рис. 4. Снижение остатка задолженности при схеме погашения аннуитетом и периодом кредитования 20 лет

По прошествии первых 5-ти лет остаток задолженности при схеме погашения убывающими платежами составит 75000 у.е., а при аннуитете 91744,02 у.е. Это означает, что в случае аннуитета по прошествии 25% периода кредитования заемщик вернет всего лишь 8,26% от основной суммы кредита. Далее диспропорция будет только нарастать, и по прошествии 10 лет остаток задолженности при схеме погашения убывающими платежами составит 50000 у.е., а при аннуитета 76745,4 у.е. Фактически по прошествии половины периода кредитования будет возвращено только 23,25% от основной суммы кредита!

Эти особенности аннуитета ставят под большое сомнение целесообразность брать ипотеку с такой схемой погашения на срок более 10 лет!

Давайте сравним полученные результаты, которые представлены в таблице.

Итак, размер переплаты существенно возрастает с увеличением продолжительности периода кредитования, что, впрочем, вполне логично. Стоит также отметить, что аннуитет в любом случае обойдется заемщику дороже. Причем относительное удорожание аннуитета возрастает значительно быстрее, чем увеличивается период кредитования. Например, при периоде кредитования в 10 лет аннуитет, при прочих равных условиях, обойдется заемщику на 11,67% дороже, чем схема погашения убывающими платежами. При увеличении периода кредитования в 2 раза до 20 лет, аннуитет будет дороже уже на 43,76%!

Существует ли выгодная ипотека?

Проанализировав результаты расчетов, мы можем попытаться ответить на этот вопрос. Однако для этого надо определиться, с какой целью приобретается недвижимость. Варианта может быть два:

А) с инвестиционной целью;

Б) для непосредственного проживания.

Осуществление инвестиций в недвижимость достаточно рискованное и затратное занятие, примером чему может служить ипотечный кризис в США 2008 года. Более того, осуществление этих инвестиций за счет ипотеки, то есть с использованием левереджа, значительно усиливает риски и снижает потенциальную доходность инвестиций, поскольку за обслуживание ипотеки необходимо выплачивать проценты, которые являются дополнительными расходами. Полностью избежать этих рисков также невозможно, однако их можно существенно снизить, если Вы будете придерживаться следующих рекомендаций.

1. Не используйте для покупки более 50% заемных средств. Например, если недвижимость стоит 100000 у.е., то при ее покупке не рекомендуется брать ипотеку более чем на 50000 у.е. Это поможет снизить размер обязательств по процентам и уменьшить риски, связанные с резким падением стоимости недвижимости.

2. Не рекомендуется брать кредит на срок больший, чем 7-8 лет. В противном случае проценты по ипотеке, скорее всего «съедят» весь потенциальный доход. Плюс немаловажную роль играет и фактор неопределенности, значимость которого возрастает прямо пропорционально продолжительности периода кредитования.

3. Не использовать схему погашения аннуитетом, поскольку она, при прочих равных обстоятельствах, предполагает большие расходы, что дополнительно снизит доходность инвестиций.

Если Вы, например, приобретаете квартиру для непосредственного проживания, то следует по возможности придерживаться следующих рекомендаций.

1. Постарайтесь профинансировать как минимум 20-30% стоимости недвижимости за счет собственных средств. Причем чем больше Вы сможете оплатить за счет собственных средств, тем лучше.

2. Не старайтесь взять большую сумму за счет увеличения периода кредитования. Ваши доходы должны позволять безболезненно погасить кредит в течение 10-12 лет.

3. По возможности не используйте схему погашения аннуитетом. Хоть она и предлагает меньший платеж в начале периода кредитования, банк, в конечном счете, возьмет свое, а «выгодная ипотека» обойдется Вам дороже.

Подведем итоги

Итак, на наш вопрос «Существует ли выгодная ипотека?» можно ответить вполне однозначно и определенно – НЕТ! В некоторые периоды экономического цикла инвестиции в недвижимость могут быть достаточно прибыльными, но, за такими периодами всегда следуют периоды длительного застоя, когда цены либо медленно снижаются, либо практически не растут. Поэтому заработать на купле-продаже недвижимости в среднесрочной перспективе (3-5 лет) возможно, но в длительной перспективе (более 10 лет) успех таких инвестиций сомнителен.

При покупке недвижимости с целью непосредственного проживания ипотека не может быть выгодной по определению. Однако если у Вас единственной альтернативой решения квартирного вопроса является аренда, то ипотека, при условии соблюдения изложенных выше рекомендаций, является неплохим вариантом.

© Смирнов Юрий Алексеевич

Традиционный подход к структуре капитала

16.07.2017
Финансовый менеджмент / Структура капитала

Традиционный подход к структуре капитала основывается на предположении, что использование заемного капитала позволяет минимизировать средневзвешенную стоимость капитала и тем самым максимизировать ее рыночную стоимость ... читать дальше

Анализ безразличия EBIT-EPS

07.07.2017
Финансовый менеджмент / Структура капитала

Анализ безразличия EBIT-EPS является методикой, которая позволяет максимизировать прибыль на акцию (EPS) для различных уровней операционной прибыли (EBIT), рассматривая ... читать дальше

Точка перелома нераспределенной прибыли

28.06.2017
Финансовый менеджмент / Стоимость капитала

Точка перелома нераспределенной прибыли является суммой дополнительного капитала, которую при условии сохранения целевой структуры капитала может привлечь компания не прибегая к ... читать дальше

Финансовый цикл

19.06.2017
Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

Финансовый (денежный) цикл компании представляет собой количество дней, которое проходит с момента оплаты сырья и материалов до момента получения оплаты за реализованную продукцию ... читать дальше

Операционный цикл

14.06.2017
Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

Операционный цикл компании является периодом времени в днях, необходимым для того, чтобы товарно-материальные запасы были конвертированы в ... читать дальше

Страховой запас

08.06.2017
Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

Страховой запас является дополнительным объемом сырья и материалов, который поддерживается компанией для компенсации возможной нехватки ... читать дальше

Формирование курса валют НБУ

07.06.2017
Основы инвестирования

Большинство обывателей воспринимает валютный курс как случайную величину или индикатор экономического состояния государства ... читать дальше

Точка заказа

01.06.2017
Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

Точка заказа, известная также как момент возобновления заказа, является моментом времени, когда должен быть размещен новый заказ, чтобы ... читать дальше

Маржа безопасности

16.05.2017
Управленческий учет / CVP-анализ

Маржа безопасности (англ. Margin of Safety) является одним из показателей эффективности, используемых в управленческом учете при проведении анализа ... читать дальше