Финансовые инвестиции - образовательный центр

информационный портал об инвестициях и инвестиционных инструментах

Ипотека: особенности, условия, расчет

Ипотека или ипотечный кредит является, пожалуй, особенным кредитным продуктом, который банк предлагает своим клиентам. Ее исключительность заключается в некоторых особенностях, которые, как правило, не присущи другим кредитным продуктам:

  • сверхдлительный срок кредитования, который может достигать 30 лет, но, как правило, бывает от 10 до 20 лет;
  • относительно большая сумма кредита;
  • недвижимое имущество в качестве объекта залога.

Особенности ипотеки

На самом деле особенности ипотеки не ограничиваются теми, которые перечислены выше. Более того – в реальности их гораздо больше, а разобраться со всеми нюансами без специальных знаний достаточно сложно. Поэтому в этой статье я помогу разобраться в нюансах ипотечного кредита.

Длительный срок кредитования, который в большинстве случаев составляет 15-20 лет, обуславливает высокие риски, которые в равной мере могут затронуть и банк и заемщика. Риск, связанный с фактором неопределенности, увеличивается прямо пропорционально продолжительности договора ипотеки. В течение этого времени могут произойти любые события экономического характера: от потери заемщиком работы до банкротства банка. Также нельзя исключать возможности финансового кризиса, гражданских противостояний, стихийных бедствий и техногенных катастроф, которые могут уничтожить объект залога, и тому подобных событий, которые нельзя заранее предвидеть.

Поскольку рассмотреть все эти риски объективно невозможно, мы остановимся на чисто экономических и финансовых особенностях ипотечного кредита. Согласитесь, достаточно сложно предугадать возникновение пожара или наводнения, не говоря уже о более глобальных катаклизмах. Но вернемся к особенностям ипотеки.

1. Длительный срок кредитования.

Для банка главной проблемой является возможная потеря заемщиком источника дохода, что может произойти как в результате его увольнения, так и частичной или полной утратой трудоспособности в результате травмы, болезни или несчастного случая. Смерть заемщика также ставит под вопрос возврат кредита. Поэтому обязательным требованием банка является приобретение заемщиком полиса страхования жизни и здоровья с суммой покрытия не менее остатка задолженности по ипотеке. В случае наступления страхового события ипотечный кредит будет погашен за счет страхового возмещения. Однако риск потери работы заемщиком в результате увольнения остается непокрытым.

Для заемщика также существуют риски, связанные с финансовым благополучием банка. Например, в результате банкротства банка заемщик должен будет полностью погасить остаток задолженности, или он может потерять свою недвижимость. Когда суд признает банк банкротом, то всем заемщикам будет предложено немедленно возместить всю задолженность. Если они не смогут сделать этого, то залоговое имущество будет реализовано, а средства от его продажи пойдут на погашение ипотеки. Согласитесь, ситуация не совсем приятная. Следует сказать, что такие ситуации возникаю нечасто, но, тем не менее, полностью исключать возможность их возникновения не стоит.

2. Относительно высокая сумма кредита.

Стоимость недвижимости во все времена остается относительно высокой (по сравнению с другими товарами длительного пользования). Это обусловлено тем, что помимо прямого назначения – непосредственного проживания, недвижимость часто приобретается чисто с инвестиционной целью. Например, квартиру можно приобрести с целью получения дохода от роста ее рыночной стоимости. Другими словами, купить дешевле, продать дороже. Кроме того, квартиру можно сдавать в аренду, что принесет инвестору дополнительные текущие доходы. Это приводит к повышению спроса на рынке недвижимости, что автоматически ведет к росту цен на нее.

Помимо этого важным фактором является и относительно высокая себестоимость строительства, и необходимость привлечения значительных средств, и достаточно высокая продолжительность строительства крупных объектов.

В общем, все эти факторы, как и многие другие, приводят к тому, что средняя сумма ипотечного кредита, как правило, выше, чем при любых других видах банковского кредитования.

3. Недвижимое имущество в качестве объекта залога.

В отличие от других типов физических активов, недвижимое имущество обладает рядом специфических особенностей. Любые активы подвержены износу, как моральному (например, устаревание, вызванное появлением новых технологий), так и физическому. Чем меньше срок полезной эксплуатации физического актива, тем выше влияние этих факторов. Поскольку срок полезной эксплуатации недвижимости измеряется десятками лет, а иногда, и превышать сто лет, фактор износа не имеет решающего значения. Для сравнения приведу простой пример.

Пример. Совершенно очевидно, что рыночная стоимость легкового автомобиля после 10 лет эксплуатации снизится в несколько раз, что будет результатом физического и, в меньшей степени, морального износа. Такой товар, как ноутбук, потеряет большую часть своей стоимости в течение 2-3 лет, что произойдет в результате морального и, в гораздо меньшей степени, физического износа. Стоимость недвижимости за 10 лет, напротив, может вырасти в несколько раз, но может и упасть.

В целом, рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов, среди которых можно выделить: изменение уровня доходов населения, уровень процентных ставок по ипотечным кредитам, политика государства в сфере строительства и многие другие. Кроме того, недвижимость может приобретаться в инвестиционных целях, что часто вызывает резкий рост ее стоимости в момент входа спекулятивного капитала на рынок, и быстрый спад в момент его выхода. В современной истории существует масса подобных примеров, наиболее свежим из которых является мировой финансовый кризис 2008 года, причиной которого стал ипотечный кризис в США. В 2000-ые недвижимость в США стала выгодным объектом инвестирования, поэтому крупные инвесторы массово вкладывали свои средства в ее приобретение. Это привело к значительному росту цен, который закончился их обвалом в 2008 году, что, в свою очередь, привело к банкротству многих крупнейших банков, осуществлявших операции с ипотекой.

Итак, недвижимое имущество является специфическим объектом залога, поскольку ни банк, ни заемщик по объективным причинам не могут спрогнозировать изменение его рыночной стоимости.

4. Возможность снижения рыночной стоимости недвижимости.

Снижение цен не выгодно ни банку, ни заемщику. Заемщик в этом случае будет переплачивать за недвижимость. Банк в такой ситуации сталкивается с риском того, что в случае дефолта заемщика (проще говоря, если заемщик не сможет продолжать выплачивать ипотеку), он не сможет погасить всю задолженность за счет средств от реализации залога. Эту ситуацию удобно рассмотреть на примере.

Пример. Предположим, что заемщик взял ипотечный кредит на сумму 90000 у.е., при рыночной стоимости квартиры 100000 у.е. (недостающие 10000 у.е. заемщик выплатил из своих собственных средств). Допустим, через 3 года рыночная стоимость недвижимости снизилась на 30% и составила 70000 у.е. При этом, остаток задолженности по ипотеке составляет 77600 у.е. Если заемщик в силу каких-либо причин не сможет выплачивать кредит, то банк в случае реализации объекта залога потеряет 7600 у.е. С другой стороны, согласитесь, любому неприятно осознавать, что купил квартиру дороже, чем она стоит сегодня.

5. Возможность изменения процентной ставки.

Подробнее о видах процентных ставок мы поговорим несколько позднее. Тут я хотел бы заострить Ваше внимание на следующем моменте. В договоре ипотеки обязательно присутствует пункт, позволяющий банку пересмотреть процентную ставку по ипотеке в одностороннем порядке. Заемщику остается простой выбор, либо погасить ипотеку досрочно, либо согласиться. Поэтому я советую очень внимательно изучить эту часть договора перед его подписанием, а лучше проконсультироваться у профессионального юриста.

6. Риск досрочного погашения ипотеки.

Улучшение материального положения заемщика может привести к тому, что он сможет выплатить кредит гораздо быстрее, чем это было предусмотрено договором. В результате банк недополучит всей суммы процентов, которую он рассчитывал получить. Казалось бы, это не проблема заемщика, однако она может стать ей. Обычно банки позволяют заемщикам беспрепятственно досрочно погашать ипотеку, не применяя каких-либо штрафных санкций. Однако в некоторых случаях в договоре может присутствовать пункт, который устанавливает штрафные санкции за досрочное погашение. Поэтому я советую внимательно ознакомиться с договором, с целью выявления подобных нюансов.

Требования к заемщику для выдачи ипотеки

Поскольку ипотеке объективно сопутствую более высокие риски, банк выдвигает к заемщику более высокие требования, чем, например, при выдаче потребительского кредита на покупку ноутбука. Давайте рассмотрим основные из них.

Как и в случае предоставления любого другого типа кредита, главным условием получения ипотеки является подтвержденный доход заемщика. Для этого он должен представить справку о доходах по установленной форме, налоговую декларацию или бухгалтерскую и финансовую отчетность, если заемщик имеет собственный бизнес. От размера дохода будет напрямую зависеть максимально возможная сумма ипотечного кредита.

Возраст также является немаловажным фактором. Как правило, банки обязательно устанавливают минимальную планку, обычно она составляет 21 год. Также может быть установлена и максимальная планка, причем заемщик не должен достигнуть ее на момент завершения договора ипотеки. Например, такая планка установлена на отметке 65 лет. Это означает, что заемщик не должен быть старше 45 лет, чтобы взять ипотеку на 20 лет.

Общий стаж, в том числе непрерывный, и продолжительность работы на одном месте играют немаловажную роль. Если человек долгое время был безработным, а устроившись на работу и проработав на ней 8 месяцев подаст заявку на ипотеку, банк, скорее всего, ему откажет - сработает фактор отсутствия непрерывного стажа. Иногда банк может выставлять ограничение на минимальный общий стаж. Кроме того, продолжительность стажа на текущей работе обычно должна составлять не менее 6 месяцев.

Социальный фактор, такой как семейное положение и наличие детей также оказывает непосредственное влияние. При прочих равных обстоятельствах семья имеет больше шансов получить ипотеку, чем отдельный заемщик. Количество детей и прочих иждивенцев, напротив, снижает сумму кредита, поскольку на их содержание уходит часть дохода заемщика.

Помимо этого банк может потребовать заемщика найти поручителя, который добровольно обязуется выполнять обязательства по договору, если заемщик не сможет выплачивать кредит. При этом муж или жена, по законодательству некоторых стран, становится поручителем в обязательном порядке.

Условия ипотечного кредита

Договор ипотеки является достаточно сложным для понимания юридическим документом, который помимо финансовых вопросов затрагивает и имущественные аспекты, связанные с порядком реализации объекта залога в случае дефолта заемщика. Поэтому я настоятельно советую взять образец договора и дать изучить его профессиональному юристу. Мы же остановимся на финансовом аспекте.

1. Схема погашения.

Обычно банк предлагает две схемы погашения: погашение убывающими платежами и аннуитет. (Подробнее с ними можно ознакомиться в статьях «Погашение убывающими платежами» и «Аннуитет»)

На практике аннуитет является более распространенным, поскольку позволяет при прочих равным обстоятельствах взять в кредит большую сумму. А иногда банки просто не предлагают для ипотеки схемы погашения убывающими платежами. Разницу между ними рассмотрим на простом примере.

Пример. Допустим, заемщик берет ипотечный кредит на 100000 у.е. на 20 лет под 12% годовых. При аннуитете размер платежа составит 1101,08 у.е. В случае выбора схемы погашения убывающими платежами первый платеж составит 1416,67 у.е. То есть, если доходы заемщика позволяют направить на погашение 1200 у.е., то аннуитет позволит ему взять кредит на 100000 у.е., а схема погашения убывающими платежами – нет.

2. Процентная ставка.

Поскольку ипотечный кредит является долгосрочным, всегда существует риск изменения процентных ставок под влиянием рыночных факторов. Причем определить заранее, будут ли процентные ставки снижаться или расти, невозможно по объективным причинам. В этой ситуации банк предлагает заемщику возможность выбора между фиксированной или плавающей процентной ставкой. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, поэтому рассмотрим их более подробно.

Фиксированная процентная ставка. Прописывается в договоре и действует в течение всего срока действия договора ипотеки. Как я уже упоминал, договор может содержать некоторые оговорки, которые все же позволяют банку изменить процентную ставку, поэтому внимательно ознакомьтесь с ними до подписания!

Будет ли выгоден выбор фиксированной процентной ставки для заемщика или нет, зависит от ситуации на кредитном рынке. Если процентные ставки по кредитам будут расти, заемщик будет защищен от этого. Однако если ставки будут падать, он будет переплачивать проценты.

Плавающая процентная ставка. Как следует из названия, такая процентная ставка может измениться в течение срока действия договора. Поэтому в его тексте записывается не ее количественное выражение (например, 12% годовых), а формула расчета. То есть плавающая процентная ставка состоит из двух частей: изменяющегося ядра и фиксированной надбавки. В качестве ядра могут использоваться такие ставки, как LIBOR или EURIBOR, учетная ставка центрального банка, уровень инфляции и т.п. Фиксированная надбавка устанавливается банком, а ее размер, как правило, зависит от кредитного рейтинга заемщика. Чем выше его кредитный рейтинг, тем меньше будет размер надбавки. Пересмотр процентной ставки обычно осуществляется периодически, что закрепляется в договоре. Ставка может пересматриваться ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода или ежегодно.

Давайте рассмотрим механизм действия плавающей процентной ставки на конкретном примере.

Для ипотечных кредитов, выдаваемых в долларах США, плавающая процентная ставка обычно привязывается к ставке LIBOR. Допустим, что заемщик взял ипотечный кредит на сумму 100000 у.е. сроком на 15 лет. При этом договор предполагает ежеквартальный пересмотр процентной ставки по формуле «трехмесячная ставка LIBOR + 9,5%», а ставка LIBOR на момент заключения договора составляла 4,25%. Предположим, что на момент первого пересмотра процентной ставки трехмесячная ставка LIBOR составила 4,57%.

Поскольку ипотека предполагает две схемы погашения, то и мы рассмотрим обе из них.

При схеме погашения убывающими платежами все выглядит довольно просто. График платежей составляется на период до первого пересмотра процентной ставки, то есть в нашем примере на 3 платежа (один квартал). Итак, процентная ставка на момент подписания договора составляет 13,75% годовых (4,25% + 9,5%). Основная сумма кредита 100000 у.е. будет равномерно распределена пропорционально периоду кредитования, то есть на 180 частей (15 лет, что составляет 180 месяцев). Проценты будут начисляться на остаток задолженности по ставке 1,1458333% (13,75%/12). Следует отметить, что я использовал распространенный подход, который подразумевает равное количество дней в каждом месяце. Однако некоторые банки используют фактическое количество дней, что, впрочем, не вызовет сколь бы то значимых расхождений. Итак, график на первые три платежа будет выглядеть следующим образом.

После этого произойдет пересмотр процентной ставки, которая теперь составит 14,07% (4,57% + 9,5%). В течение следующего квартала проценты будут уже начисляться по этой ставке, пока не произойдет очередной пересмотр. Таким образом, график платежей на следующий квартал будет иметь вид.

Затем последует очередной пересмотр процентной ставки, и так будет продолжаться до того момента, пока заемщик не выплатит ипотечный кредит полностью.

Хоть схема погашения убывающими платежами и предполагает их последовательное снижение, в случае с плавающей ставкой это может быть далеко не так. Если ее изменяющаяся часть будет расти, то это может вызвать и рост платежей, как мы и убедились на примере.

В случае с аннуитетом схема на первый взгляд выглядит сложнее, но на самом деле она ничем принципиально не отличается. Первым делом нам надо найти размер платежа, что удобно сделать в Excel при помощи функции «ПЛТ» (в некоторых версиях «Платеж»). Для этого надо заполнить параметры функции в диалоговом окне.

1. «Ставка» - процентная ставка по кредиту. На момент подписания договора ипотеки ставка составляет 13,75% годовых (4,25% + 9,5%). Однако нам надо учитывать один нюанс, что в договоре фигурирует процентная ставка в годовом выражении, а нам надо привести ее из расчета ежемесячного погашения. Поэтому в этой графе мы заполняем «13,75%/12»;

2. «Кпер» - количество периодов кредитования, заполняем «180» (180 месяцев);

3. «Пс» - сумма кредита, заполняем «100000».

Остальные поля не заполняем.

Платеж составит 1314,99 у.е. и будет действовать до следующего пересмотра процентной ставки через три месяца. Учитывая, что при аннуитете проценты также начисляются на остаток задолженности, график погашения на первые три месяца будет иметь следующий вид. (Подробнее с методикой расчета платежа при аннуитете можно ознакомиться в статье «Аннуитет»)

После этого будет пересмотрена процентная ставка, которая теперь составит 14,07% и будет действовать до очередного пересмотра.

Пересчет аннуитета может показаться на первый взгляд очень сложным, однако, это совсем не так. Мы, как и прежде, воспользуемся функцией «ПЛТ», параметры которой надо правильно заполнить.

«Ставка» - процентная ставка выросла до 14,07%, поэтому в этой графе мы заполняем «14,07%/12».

«Кпер» - на этот момент уже прошло 3 месяца, поэтому до конца действия договора осталось 177 месяцев, что мы и заполним «177».

«Пс» - на этот момент заемщик уже вернул часть основной суммы кредита, а именно 513,31 у.е. (169,16+171,09+173,06). То есть на момент пересчета остаток задолженности составит 99486,69 у.е., что и надо заполнить в этой графе.

Таким образом, новый платеж составит 1336,24 у.е., а график погашения будет выглядеть следующим образом.

В дальнейшем пересчет аннуитета будет осуществляться аналогично.

Итак, в момент подписания договора ипотеки невозможно однозначно ответить на вопрос, какая из процентных ставок, в конечном счете, окажется выгодней. Тут как раз уместно выражение: «Знал бы прикуп – жил бы в Сочи». Но поскольку выбирать все равно придется, я дам несколько рекомендаций.

Фактически фиксированная процентная ставка дает определенность, то есть Вы, заранее знаете размер всех платежей, что позволяет осуществлять планирование погашения ипотеки. Однако если процентные ставки будут падать, Вы будете переплачивать, по сравнению с плавающей ставкой.

В свою очередь, плавающая процентная ставка усиливает фактор неопределенности, поскольку не позволяет прогнозировать размер будущих платежей. Станет она, в конечном счете, выгодной или нет, будет зависеть от динамики кредитного рынка. Если ставки будут расти, Вы однозначно проиграете, если будут падать – Вы выиграете.

На мой взгляд, фиксированная ставка является более удачным вариантом, но окончательное решение принимать придется именно Вам.

3. Досрочное погашение.

Условия договора обычно предполагают возможность досрочного погашения. Подробно на примере с механизмом досрочного погашения можно ознакомиться в статьях «Досрочное погашение аннуитета» и «Досрочное погашение по схеме убывающих платежей».

Однако помните, в некоторых случаях досрочное погашение может сопровождаться штрафными санкциями, размер и порядок начисления которых оговаривается в условиях договора.

Расчет ипотеки

Как мы уже убедились, рассчитать заранее платежи по ипотеке с плавающей процентной ставкой невозможно, поэтому мы ограничимся только фиксированной процентной ставкой.

Для расчета ипотеки с фиксированной процентной ставкой удобнее всего воспользоваться кредитным калькулятором, который можно найти непосредственно на сайте банке. Однако рассчитать ипотеку, то есть составить график платежей, можно и самому, что удобно делать в Microsoft Excel. С примерами расчета можно ознакомиться в статьях «Аннуитет» и «Погашение убывающими платежами».

Подведем итоги

Как мы убедились, в договоре ипотеки может быть много подводных камней не только финансового, но и юридического характера. Поскольку срок действия договора исчисляется годами, а иногда и десятилетиями, шанса на исправление ошибок у Вас может и не быть. Поэтому я советую досконально изучить договор, разобраться во всех нюансах, проконсультироваться у профессионального юриста, объективно оценить свои финансовые возможности и только после этого подписывать договор.

© Смирнов Юрий Алексеевич

300x600 micro deposit_banner_10$ plant_RU

Модель Дюпона (DuPont)

16.11.2017
Финансовый менеджмент / Анализ финансовой отчетности

Факторный анализ на основе модели Дюпона (DuPont) предполагает декомпозицию коэффициента рентабельности собственного капитала (ROE) с целью определения факторов, оказывающих ... читать дальше

Рентабельность продаж

08.11.2017
Финансовый менеджмент / Анализ финансовой отчетности

Рентабельность продаж входит в группу коэффициентов рентабельности и показывает сколько денежных единиц чистой прибыли генерируется на 1 денежную единицу выручки ... читать дальше

Прогнозирование рынка от Форекс брокеров: как найти лучшую аналитику и прогнозы?

03.11.2017
Форекс

Неотъемлемая часть деятельности Форекс брокеров — предоставление своим клиентам аналитических продуктов. Это могут быть регулярные и ежедневные прогнозы ... читать дальше

Проблема множественности IRR

01.11.2017
Финансовый менеджмент / Оценка инвестиционных проектов

Проблема множественности IRR (нескольких ставок внутренней нормы доходности) возникает в случае, когда инвестиционный проект имеет неординарный денежный поток ... читать дальше

Анализ чувствительности инвестиционного проекта

25.10.2017
Финансовый менеджмент / Оценка инвестиционных проектов

Анализ чувствительности является методикой, используемой при оценке инвестиционных проектов для определения степени влияния входных параметров проекта на его чистую приведенную стоимость или внутреннюю норму доходности ... читать дальше

Горизонтальный анализ финансовой отчетности

18.10.2017
Финансовый менеджмент / Анализ финансовой отчетности

Горизонтальный анализ, известный также как анализ тенденций, заключается в сопоставлении финансовой информации за ряд учетных периодов для выявления значительных отклонений с последующим определением причин этих отклонений ... читать дальше

Выплата дивидендов акциями

11.10.2017
Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

Выплата дивидендов акциями заключается в дополнительной эмиссии новых акций и дальнейшем их распределении среди действующих акционеров пропорционально доле каждого из них в акционерном капитале ... читать дальше

Дробление акций

03.10.2017
Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

Решение менеджмента компании о дроблении акций увеличивает их количество в обращении и пропорционально снижает рыночную цену акции, при этом рыночная стоимость компании остается без изменений ... читать дальше

Обратный выкуп акций

27.09.2017
Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

Обратный выкуп собственных акций является процедурой, к которой прибегает руководством компании в моменты, когда ее акции является недооцененными ... читать дальше