Финансовые инвестиции - образовательный центр

информационный портал об инвестициях и инвестиционных инструментах


Что такое Ипотечная секьюритизация | Mortgage Securitization

Ипотечная секьюритизация - англ. Mortgage Securitization, представляет собой отход от традиционных моделей ипотечного кредитования, при которых финансовое учреждение, выдающее кредит, является держателем долгового обязательства и подвержено риску дефолта заемщика, в течение всего срока действия договора. Вместо этого ипотечная секьюритизация является процессом, в котором кредиторы выдают ипотеки, а затем продают их другим организациям, которые в состоянии объединить большое количество ипотек в ипотечные ценные бумаги, предназначенные для распределения кредитного риска среди множества инвесторов. В этом случае банки, которые первоначально выдали ипотечные кредиты, освобождаются от долгосрочных рисков, связанных с поддержанием большого ипотечного портфеля. Кроме того, у них возникает стимул выдавать как можно больше кредитов, чтобы получить максимальный поток доходов. Ипотечная секьюритизация получила широкое распространение в 1990-ых, однако практически полностью остановилась из-за ипотечного кризиса в США 2007-08 годов, когда произошел крах американского рынка недвижимости.

Диверсификация рисков посредством секьюритизации предполагает продажу долговых обязательств организациям, которые способны трансформировать их в ценные бумаги, доступные для покупки инвесторами. Ипотечные активы часто продаются специализированной организации (англ. Special Purpose Vehicle, SPV) или трасту, чтобы гарантировать право инвестора на получение выплат за счет погашения заемщиками основной суммы долга (принципал) и процентов по ипотекам. Таким образом, риск дефолта по ипотекам, лежащим в основе ипотечных ценных бумаг, передается от банков, выдавших их, к инвесторам. На этом рынке традиционно присутствуют частные инвесторы, муниципалитеты, корпорации и прочие институциональные инвесторы. Кредиты, объединенные в результате ипотечной секьюритизации, могут включать ипотеки на приобретение как жилой, так и коммерческой недвижимости.

В США крупнейшими игроками рынка ипотечной секъюритизации являются три спонсируемых государством агентства: Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae. При этом сама секьюритизация осуществляется одним из трех способов. Долговые обязательства могут быть объединены в пул и проданы как сквозные ценные бумаги (англ. Pass-Through Securities). Альтернативно, проценты и возврат основной суммы по кредитам в пуле могут быть разделены и проданы в качестве отдельных денежных потоков.

Третьим вариантом является продажа обеспеченных ипотечных обязательств (англ. Collateralized Mortgage Obligations, CMOs), известных также как транши, которые несут различную степень риска для инвесторов. Транши с высоким кредитным рейтингом (транши класса А) обладают минимальным уровнем риска, но и предлагают весьма умеренную доходность. Напротив, транши с низким кредитным рейтингом характеризуются высоким риском, но обладают потенциалом генерировать высокую прибыль.

Сторонники ипотечной секъюритизации часто подчеркивают тот факт, что этот процесс не только делает более доступным ипотечное кредитование, но и является новым инвестиционным механизмом, который позволяет инвесторам получить существенные доходы. Их оппоненты утверждают, что практика ипотечной секъюритизации значительно углубили глобальный финансовый кризис. При этом большинство ответственности лежит на рейтинговых агентствах и инвестиционных банках, которые недооценили риски ипотечных пулов для инвесторов.


Ролловер фьючерса

18.01.2018
Финансовые рынки / Фьючерсы

Ролловер или «перекат» фьючерса состоит в продаже (покупке) заканчивающегося контракта с одновременной покупкой (продажей) контракта с более поздней датой экспирации ... читать дальше

Спецификация фьючерсов

10.01.2018
Финансовые рынки / Фьючерсы

Спецификация фьючерсных контрактов является официальным документом, в котором организатор торгов (биржа) раскрывает все параметры фьючерсного контракта и правила торговли ... читать дальше

Обмениваемые облигации

04.01.2018
Финансовый менеджмент / Гибридные ценные бумаги

Обмениваемые облигации дают инвестору право их обмена на обыкновенные акции другой компании, в которой, как правило, у компании-эмитента есть доля в уставном капитале ... читать дальше

Ценообразование на основе затрат

28.12.2017
Управленческий учет / Модели ценообразования

Ценообразование на основе затрат (Cost-based Pricing) является подходом к определению цены реализации продукции на основе затрат с добавлением фиксированной наценки, которая позволяет выйти на целевую сумму прибыли ... читать дальше

Факторинг дебиторской задолженности

23.12.2017
Финансовый менеджмент / Управление рабочим капиталом

Факторинг дебиторской задолженности является одним из инструментов, позволяющим привлечь краткосрочное финансирование, путем передачи права требования долга фактору ... читать дальше

Варранты

12.12.2017
Финансовый менеджмент / Гибридные ценные бумаги

Варранты – это ценные бумаги, дающие право инвестору приобрести определенное количество обыкновенных акций по фиксированной цене (цене исполнения) в течение установленного срока ... читать дальше

Теория арбитражного ценообразования

07.12.2017
Финансовый менеджмент / Риск и доходность

Теория арбитражного ценообразования (англ. Arbitrage Pricing Theory, APT) утверждает, что цена актива зависит от множества факторов, однако превалирующим является эффективность арбитража ... читать дальше

Индексный анализ финансовой отчетности

28.11.2017
Финансовый менеджмент / Анализ финансовой отчетности

Индексный анализ предполагает трансформацию данных финансовой отчетности в форме индекса, которое позволяет отследить их изменение по отношению к базовому учетному периоду и определить тенденции ... читать дальше

Мультипликатор собственного капитала

22.11.2017
Финансовый менеджмент / Анализ финансовой отчетности

Мультипликатор собственного капитала или финансовый рычаг является коэффициентов, оценивающим в какой степени формирование активов профинансировано собственниками ... читать дальше